Ajustes razonables. Caso práctico

Por: admin

Según se refleja en el Decreto Legislativo 1/2013, a partir del día 4 de diciembre de 2017, serán exigibles las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación para Espacios y Edificaciones anteriores al 4 de diciembre de 2010, que sean susceptibles de ajustes razonables.

Este concepto: Ajustes razonables con el que aún no estamos demasiado familiarizados será fundamental para determinar qué obras serán obligatorias en los edificios de viviendas una vez que, a partir de 2018, el Informe de Evaluación de Edificios sustituya (y complete) a la Inspección Técnica de Edificios .

UN EJEMPLO REAL

En este post, trabajaremos sobre un edificio real que no cumple las condiciones de accesibilidad marcadas por la normativa vigente.
Enunciaremos las deficiencias que hemos detectado en su estudio y determinaremos que ajustes y bajo qué condiciones podemos considerar que son o no razonables razonables.

Datos del edificio

Un edificio situado en un entorno urbano, uso residencial de 5 alturas (baja+4) con 14 viviendas.
En el portal, 9 cm por encima del nivel con la calle existen 3 escalones para alcanzar el nivel de viviendas de planta baja. No cuenta con ascensor.
(Click sobre las imágenes para ampliar)

Deficiencias detectadas

En el edificio se detectan las siguientes deficiencias:
No es accesible desde el exterior
No hay ningún itinerario accesible que comunique ninguna de las plantas de vivienda con el acceso.

Medidas correctoras

Para garantizar que se cumplen las condiciones de accesibilidad se deberían llevar a cabo 3 acciones:
1 Nivelar el acceso con la cota de la calle (desnivel: 9cm)
2 Hacer accesible el nivel intermedio (+55cm) desde el que se accede a las viviendas de planta baja.
3 Instalar una ascensor accesible que llegue a todas las plantas en las que se sitúan viviendas o elementos comunes.

Se consideran las siguientes soluciones y su importe correspondiente:
1 Supresión de escalón rebajando la cota de solera del acceso (incluyendo nuevo trazado del peldañeado del portal): 11.220 euros
2 Instalación de plataforma salvaescalera: 3350 euros
3 Instalación de ascensor accesible: 73.700 euros
(Click sobre las imágenes para ampliar)

ereform_sec

Sección por portal

ereform_ptipo

Planta Tipo

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Planta Baja

El importe de las subvenciones a las que podría tener acceso la comunidad de propietarios para acometer los trabajos varían según la Comunidad Autónoma en que se sitúe el edificio. En este ejemplo, vamos a considerar las incluidas en el Plan 2013-2016 de fomento de la rehabilitación arquitectónica. Para el caso de ayudas destinadas a mejorar las condiciones de accesibilidad la ayuda es de 3000 euros por vivienda sin superar el 30% del coste total de la intevención.
1 Nivelación acceso: 3.366 €
2 Accesibilidad nivel + 55cm: 1.005 €
3 Instalación ascensor: 22.110 €

Los gastos comunes de la comunidad de propietarios ascienden a 55€/mes por vivienda, con lo que en 12 mensualidades se tendrá:
65 euros/mes vivienda x 14 viviendas x 12 meses= 10.920 €

Viabilidad económica

El estudio para comprobar si se cumplen los parámetros económicos para determinar el carácter razonable de los ajustes (aplicados individualmente) quedaría como sigue:

Medida Importe Ayuda
estimada
Diferencia Razonable
<10920 €
1 Nivelación acceso 11.220 € 3.366 € 7.845 €
2 Instalación salvaescaleras 3.350 € 1.005 € 2.345 €
3 Instalación ascensor 93.700 € 28.110 € 65.590 € No

De las tres actuaciones las 2 primeras estarían dentro de las razonables si solo consideráramos factores económicos. Sin embargo ninguna de las 2 parece tener demasiado sentido de manera individual (de hecho se ha estimado el importe de la 2 considerando que se llevaba a cabo la 1)

Medida Importe Ayuda
estimada
Diferencia Razonable
<10920 €
1+2 Nivelación acceso + salvaescaleras 14.750 € 4.391 € 10.189 €

La unión de los ajustes 1 y 2 que permitiría a cualquier persona acceder al inmueble desde la calle y acceder hasta el nivel en que se sitúan las viviendas de planta baja cumple el requisito económico, pero solo podríamos considerarlo un ajuste razonable si en una de esas viviendas viviese al menos una persona con discapacidad (movilidad reducida) o mayor de 70 años.

Incluir financiación en la ejecución de los ajustes haría que los importes y magnitud de las obras fueran mucho mayores y, por lo tanto, la repercusión en materia de accesibilidad también sería mucho mayor.

De este primer acercamiento al mundo de los ajustes razonables podríamos sacar varias conclusiones:

El presente estudio, derivado del solicitado en el Informe de Evaluación de Edificios se basa fundamentalmente en estimaciones que pueden dar lugar a margenes de error considerables e incertidumbres en el cálculo de los importes y ayudas a percibir para la realización de los trabajos.
Como no podía ser de otra manera, en la determinación de los ajustes razonables a realizar existe un elemento subjetivo de gran importancia, al considerar el grado de discriminación que se favorece por la no ejecución de una determinada medida. Esto hace que un ajuste que pudiera no ser razonable en el momento de la emisión de un informe si lo sea tiempo después con el cambio de situación de alguno de los residentes de las viviendas.

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